Рынок складской недвижимости Московского региона. Итоги 2014 года и прогнозы на 2015 год

16

Nikolskoe LK

В 2014 году на рынок вышло свыше 1,6 млн.кв.м новых складских площадей – более, чем на 100% больше, чем в 2013 г. (680 тыс.кв.м).

Общее предложение качественных спекулятивных складов Московского региона  по итогам 2014 г. увеличилось на 21% по сравнению с показателями прошлого года, составив 9,96 млн.кв.м.

Совокупный прирост за 2014 год  достиг максимального значения за последние годы, превысив уровень показателя пикового в развитии 2007 г. (1,3 млн. кв.м.).

Ввод в 2014 г. порядка 1,5 млн. объектов класса А послужил причиной увеличения доли этого класса в общем предложении складов в  Московском регионе с 73% до 76%, что в абсолютных значениях составило 7,6 млн.кв.м.

Согласно планам девелоперов, в 2015 г. в Московском регионе может быть введено в эксплуатацию до 1 млн.кв.м складских площадей –  что соответствует 50% от заявленных проектов и примерно на 40% ниже объема ввода в 2014 г. Однако есть все основания полагать, что строиться будут единичные проекты, а большая часть планов будет заморожена.

В течение 2014 года по-прежнему оставалась привлекательной схема возведения складских объектов «built-to-suit», о чем свидетельствует закрытие ряда  сделок, крупнейшими из которых стали: 30 тыс.кв.м в ПСК «Родники» для компании «Книжный лабиринт»(покупка), 52 тыс.кв.м. в PNK-Северное Шереметьево, корп. 8 для Mercedes-Benz (покупка), 20 тыс. кв.м. в ИП «Коледино» для компании DPD (покупка).

«Однако в результате проблем привлечения банковского финансирования девелоперская активность даже в проектах «built-to-suit» может замедлиться, — отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A Ricci. — Несмотря на то, что валютное финансирование при текущем курсе дешевле, оно практически недоступно и имеет высокие риски для потенциальных заемщиков из-за обесценения национальной валюты».

- Advertisement -

Однако самый большой объем готовых складских помещений появился на Юго-востоке Московского региона – 433 тыс.кв.м или 26% от общего показателя прироста, за счет таких комплексов как Технопром Бритово (Блок 1, 2, 3), ЛП Софьино (I-очередь), Инфрастрой Быково (корпус Л) и др.

С начала 2014 г. было арендовано и куплено более 1 млн. кв.м. складских площадей в Московском регионе. Такие показатели свидетельствуют о продолжении тенденции снижения объемов спроса после 2012 г. В 2014 г. было поглощено на 15% меньше, чем в предыдущем 2013 г., и на 32% меньше, чем в 2012 г. С учетом больших объемов введенных площадей впервые с 2009 г. сложилась ситуация, когда спрос уступает темпам прироста нового предложения. По итогам 2013 г. спрос в 1,5 раза превосходил новое предложение.

Тенденция предыдущих лет по увеличению доли сделок продажи сохранилась и в 2014 г. Ее значение изменилось относительно конца прошлого года с 24% до 27%. Однако абсолютный показатель остался на сопоставимом с прошлогодним уровне, составив  порядка 285 тыс.кв.м.

Сегмент интернет-ритейла продемонстрировал высокие темпы развития, его доля составила 7%. В абсолютном выражении онлайн-ритейлерами было поглощено 62 тыс.кв.м., что в полтора раза больше чем годом ранее.

Основным итогом 2014 года стал максимальный  показатель вакантности за последние четыре года  — 8%, годовой рост составил 3 п.п. Такому изменению способствовал существенный рост нового предложения на фоне снижающихся темпов поглощения.

Впервые с 2008 г. в сегменте складской недвижимости наступил рынок арендатора — в середине 2014 г. было зафиксировано снижение средневзвешенной запрашиваемой стоимости аренды, которое составило в среднем 20%.

Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $110/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $130-120/кв.м/год до $100-105/кв.м/год. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях, реальные долларовые ставки снизились гораздо больше. Запрашиваемые ставки в рублевом эквиваленте остались на уровне курса 33 рубля за 1 USD 4500 руб./кв.м/год для класса А, 4200 руб./кв.м/год для класса В+.

«В ближайшем будущем глубина падения стоимости аренды будет напрямую зависеть от уровня девальвации рубля и динамики спроса со стороны конечных потребителей складских площадей, а также реального предложения готового и нового строительства, — считает Дмитрий  Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A Ricci. — Мы предполагаем, что ситуация на рынке стабилизируется не ранее середины 2016 г., когда эффект от заморозки существенной части проектов сбалансирует спрос и предложение и замедлит рост вакантности».

Оставьте ответ

Ваш электронный адрес не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.